Het groepje mensen dat zonder hypotheek een huis kan kopen is dun gezaaid. Uiteindelijk zullen bijna alle toekomstige huiseigenaren een hypotheek af moeten sluiten. En hier betaal je zo’n 20-30 jaar voor. Het is dus belangrijk de juiste keuze te maken. Er zijn veel onvoorziene veranderingen van omstandigheden die je financiële toekomst op het spel kunnen zetten. Wees voorbereid!
Doe ook hypotheek kennistest + vragen om jezelf te stelen bij het afsluiten van een hypotheek
Soorten hypotheken
Verschil Annuïteitenhypotheek vs lineaire hypotheek uitgelegd door ikbenfrits.nl:
Er zijn globaal gezien twee verschillende hypotheekvormen. Bij de ene vorm los je wel af, bij de andere niet. Aflossen heeft voordelen en nadelen. Het grote voordeel van aflossen is dat je vermogen opbouwt. Dit vermogen zit na aflossing in het huis en is daarmee belastingvrij. Het nadeel van aflossen is dat je een hogere maandlast hebt. Je betaalt niet alleen rente, maar ook aflossing of premie. Na volledige aflossing kan je niet vrijelijk over je geld beschikken. Het geld zit namelijk in het huis.
Er zijn hypotheekvormen waarbij je in principe niet verplicht hoeft af te lossen. Je betaalt dan alleen rente; de aflossing wordt tot een later tijdstip uitgesteld. De bekendste voorbeelden hiervan zijn de aflossingsvrije hypotheek en de krediethypotheek.
Bij andere hypotheekvormen is het wél de bedoeling dat de hypotheek tijdens of na een bepaalde periode is afgelost (meestal 30 jaar). Voorbeelden van hypotheken waarbij je tijdens de looptijd aflost, zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Je kan een hypotheek ook pas aan het eind van de looptijd aflossen. Door vermogen op te bouwen kan uiteindelijk de hypotheek wordt afgelost. Bij sommige hypotheekvormen kan de aflossing niet gegarandeerd worden omdat er met het geld wordt belegd. Pas wanneer de behaalde rendementen bekend zijn, kan gekeken worden of de hypotheek volledig kan worden afgelost. Het risico bestaat dat de beleggingsresultaten tegenvallen en dat er niet genoeg geld is om de hele hypotheek af te lossen. Je blijft dan zitten met een restschuld.
Hypotheken worden verkocht onder allerlei namen. Maar in feite gaat het altijd om één van bovenstaande hypotheekvormen. Vraag je hypotheekadviseur welke hypotheekvorm dat is. Bekijk samen met hem welke vorm het beste bij jouw situatie past.
Rente en kosten
Als je geld nodig hebt, kan je een lening afsluiten. Je moet het geleende geld wel terugbetalen oftewel aflossen. Daarnaast dien je een vergoeding te betalen voor het lenen van het geld. Dit is de rente. Als de rente stijgt, kan het bedrag dat je aan rente moet betalen hoger worden. Het risico van een stijging van de rente van jouw lening is het renterisico.
Je kan kiezen voor een vaste rente of voor een variabele rente. Het voordeel van een vaste rente is dat je niet meer gaat betalen als de rente stijgt. Een vaste rente heeft ook nadelen. Een vaste rente is meestal hoger dan een variabele rente. Een vaste rente daalt niet, als de rente daalt. Met een vaste rente heb je meer zekerheid. Voor deze zekerheid betaal je dus ook.
Is de rente laag, dan kan het voordelig zijn de periode dat de rente over je lening vaststaat te verlengen. Bijvoorbeeld door je lening opnieuw af te sluiten tegen een lagere rente. Dat heet het oversluiten van een lening. Let op: hier betaal je vaak extra kosten voor, omdat je iets aan je lening verandert, voordat de lening afgelopen is. Lees daarom goed de voorwaarden van je lening voordat je besluit de lening over te sluiten.
Bij een variabele rente staat de rente niet vast. Dit kan voordelig zijn als de rente daalt. Maar een variabele rente kan ook stijgen en dan stijgen jouw kosten ook. Denk je erover te kiezen voor een variabele rente? Bedenk dan of je de rente en aflossing nog kunt betalen als de rente stijgt. Reken uit hoeveel je moet betalen als de rente over je lening bijvoorbeeld met 1,5% stijgt. Als je in dat geval de lening niet meer kunt betalen, dan loop je een zeer groot renterisico.
Als je een lening met een variabele rente hebt, kan je die rente veranderen in een vaste rente. Dat kan je het beste doen als de rente laag is. Als je iets wilt veranderen aan de lening die je hebt, betaal je daar meestal wel kosten voor. Vraag daarom van tevoren hoeveel het vastzetten van de rente van jouw lening kost.
In sommige gevallen is het verstandig om je lening of een deel van je lening eerder af te lossen. Of aflossen voor jou aantrekkelijk is, hangt af van de voorwaarden van de lening. Het hangt ook af van de hoeveelheid spaargeld die je zelf hebt.
Kopen van een huis
Als je een huis wilt gaan kopen, zal er waarschijnlijk een hypotheek moeten worden afgesloten. Hier zal zo’n twintig tot dertig jaar voor betaald moeten worden. Het afsluiten van een hypotheek en de keuze voor een bepaalde hypotheekvorm behoort voor de meeste mensen tot de grootste financiële beslissingen in hun leven. Het is daarom belangrijk om een goed beeld te hebben van de financiële gevolgen. Voordat je een hypotheek afsluit is het belangrijk bewust te zijn van de kenmerken en risico’s van de verschillende hypotheekvormen. Laat je daarom vooraf goed informeren.
Vraag ook meerdere offertes aan bij verschillende aanbieders. De rente en voorwaarden die de verschillende hypotheekverstrekkers of tussenpersonen aanbieden, kunnen onderling verschillen. Let ook op de bijkomende kosten die in rekening worden gebracht bij een eventuele wijziging, bijvoorbeeld een verandering van variabele rente naar vaste rente of bij eerder aflossen van de lening.
Momenteel voor veel starters erg relevant, hoe zit het met de studieschuld?
Als de rentevastperiode van een bestaande hypotheek afloopt of als je de variabele rente wilt omzetten, kan je geconfronteerd worden met de zogenaamde renteopslag of continuatietarief. Dit betekent dat je een rentepercentage betaalt dat hoger ligt voor jou als bestaande klant dan voor nieuwe klanten. Informeer hiernaar bij je hypotheekverstrekker.
Belasting
De rente die je moet betalen over een hypotheek mag je aftrekken van je inkomen. Daardoor wordt het inkomen waarover je belasting moet betalen lager en betaal je dus minder belasting. De aflossing van de hypotheekschuld mag je niet aftrekken van je inkomen. Kosten voor onderhoud en verbetering mag je ook niet aftrekken. Je mag dus alleen de rente over de schuld aftrekken, niet de (afbetaling van de) schuld zelf.
Huizenbezitters moeten ook rekening houden met het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait verhoogt het inkomen. Dit leidt er toe dat de uiteindelijke aftrekpost lager is dan het bedrag aan betaalde hypotheekrente. Het eigenwoningforfait hangt af van de waarde van de woning.
Je mag alleen de rente aftrekken van een hypotheek op je hoofdverblijf. Iemand kan maar één hoofdverblijf hebben. Hierop is een uitzondering: als je gaat verhuizen en daardoor hypotheken op twee huizen hebt, dan mag je wel beide hypotheekrentes aftrekken. Wel moet dan het oude of het nieuwe huis leeg staan of in aanbouw zijn.
Bij een verhuizing speelt ook de overwaarde van je oude woning een rol. Een woning heeft overwaarde als de verkoop meer oplevert dan dat de hypotheekschuld was. Wanneer je de hypotheekrente van je nieuwe huis volledig wilt blijven aftrekken van de belasting, dan kan dat alleen als je de overwaarde van je oude huis hebt geïnvesteerd in je nieuwe huis. De winst op het oude huis moet gebruikt worden voor de financiering van het nieuwe huis. Als je dat niet doet, dan is de rente over de nieuwe hypotheek niet volledig aftrekbaar. Dit heet de bijleenregeling.